“河西热销大平层,江北改善小平层。”

以上是小编最近在江北跑盘所获的观点。大平层即160㎡以上户型。小平层即120-140㎡四房产品。江北新区与传统“富人区”河西,仅一江之隔,有改善需求的传递效应。当前市场现象,富裕阶层热衷于在河西购置大平层,新兴中产偏好在江北新区改善小平层。

有数据为证。我们来看两个具有代表性的高品质楼盘,去 查阅网上房地产公开数据(手工统计,仅供参考)。

A盘位于江北核中核,全都是高品质大户型。发现168㎡去化率居然是143㎡的两倍!

B盘位于江北核心区青奥板块,目前上市的主打户型是108㎡三房和127/130㎡四房,两种户型上市量差距不大,都是三百多套。按老观念,江北小面积户型更好卖。但是现在,江北高品质楼盘的“四房大户型”去化率(84.7%)和“三房小户型”(88.4%)不分伯仲。

这一现象的原因是什么?江北楼市的客群需求,有了何种变化?让我们展开讨论。

01

当我们看房时,常会考虑一个本质问题:“我们的生活,为什么需要四房?”正好看到一个有趣而实用的角度。

昨日,知名专家学者发布微博,提及中年夫妻是否要分房睡。一天时间近2000人投票,引发热议。

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今日,再发微博跟进该话题:“看来今后的改善户型,可以多考虑些双主卧套房设计了。” 产品研究要紧跟市场来做。

有 机智网友吐槽留言:

玩笑归玩笑,背后是现代家庭生活方式的升级变迁。

俗话说:“少年夫妻老来伴。” 二三十岁小夫妻,卿卿我我甜腻腻。一旦人到中年,工作繁忙,子女学业,各方面压力巨大,身体条件也直线下跌。

“我要空调吹通宵,你关节痛却要空调定时关”,“我想躺床上安静看书,你看韩剧戴久了耳机不舒服”。类似这种琐碎小问题,积累十几年下来,也会滚成饱含感情矛盾的大雪球。于是,开始回归对个人独立生活空间的追求。

四房户型,并不都是“夫妻+二胎+老人 ”的一家六口生活在一起的拥挤模式。

小编询问各楼盘置业顾问,四房户型往往是两代人的三口四口之家来购买,夫妻年龄主要集中在35-45岁之间,小孩已上小学或中学,具有一定生活自理能力。于是,四房就变成,夫妻各一间,小孩有一间。

那么,帮忙偶尔接送小孩的父母辈老人住哪里? 有的父母辈老人说:“三代人住一起,给我们安排一间‘保姆房’,不就真成老保姆了?”由于和子女生活方式差异太大,他们也需要自己的生活空间,往往会卖掉老家房子,并在区域内购置一套小房子单独住。江北有很多房龄稍老的小区,小户型总价不高。

上图:核中核A楼盘去化率很高的168㎡高品质户型,四房两卫,宽厅阔景阳台。我们根据客户需求预估的居住方案,仅供参考。

带衣帽间的肯定给女主人当卧室,因为女士衣服实在太多。男主人随便哪个房间都可以,北卧亦可。小孩要长身体,需要有阳光的南向房间。书房需要远一些,如果办公看书则需要安静,如果打游戏看电影,也不能吵到其他休息的人。

(A楼盘主卧样板间实拍,L型衣柜很亮眼 )

上图:核心区青奥板块B楼盘去化率很高的129㎡户型,四房两卫,轻奢大横厅。我们根据客户需求预估的居住方案,仅供参考。

同样,衣帽间大的房间给女主人,男主人随便找个地方。

02

除了以上家庭居住习惯的原因,政策的支持也是重要方面。

01 购房政策支持购房者合理的改善性住房需求

当下的政策,是 坚决贯彻“房住不炒”,促进房地产业良性循环和健康发展。但是,也会“ 保障刚性住房需求,满足合理的改善性住房需求”。也就是说,政府今后将会大力采取措施去解决刚需、改善等客群的住房需求,这就意味着,非投资投机需求的置业,都会长时期得到政策支持。“自住的,尽管买,不怕被误伤。 ”

2、三胎政策会增加大户型房源的需求

为鼓励三胎,政府出台了各种优待政策去引导。虽然有很多家庭只想要一胎,最多二胎封顶。但是也不乏有许多想生三胎的家庭,势必会对住房需求有更高的要求,尤其体现在户型面积方面。三胎,四房起步了。

根据中指院去年一份调查报告显示,目前我国已婚家庭生育一胎的占比达到58%,结构占比尤为突出;二胎家庭占调查样本的比例约30%,三胎家庭仅占4%。三胎政策放开后,二胎家庭生育三胎意愿较为强烈,占比达到55% 。计划生育“三胎”的家庭换房需求愿望较为强烈,占比达到89%,其中二线城市换房需求最为突出,占比达到91% 。

(图片来源:新京报 )

3、浦口放宽安置房交易限制,释放大批本土购房力

还有本地因素。2021年12月1日起,浦口区已取消安置房5年上市的限制规定,可以办理不动产权证后直接上市交易。由于这些浦口区本地拆迁户的社会关系大多在浦口,再加乡土情情结,他们当然更愿意在本区域改善,意味着会产生一大批中大户型的改善需求。

03

更重要的原因是,江北新区的蓬勃发展,值得你在此生活。

作为江苏省唯一的国家级新区,同时兼有自贸区。两大利好合一,江北新区的前景一直被大家看好。

核中核金融城与摩天楼,代表了跨江时代的南京新中心。

长江西岸的青奥体育场,与长江东岸的奥体中心,遥相呼应。代表江北的未来,或许能赶上奥体板块。

跨江时代,奥体对岸的老江浦地区飞速发展,新兴商业综合体火热建设中。让居民生活更便捷,让江北自带“新街口”,生活购物逐渐摆脱对河西的依赖。

随着新一批土地出让,当河西新楼盘140㎡起步的四房总价接近800万起步时,一江之隔的江北新区,四房130㎡大横厅阔景户型,起步却只要大约450万起。

规模庞大的新城科技园(中胜站)与河西CBD(元通站),几乎已成为全市规模最大白领中产工作聚集地。据新闻报道,10号线中胜站每天高峰期客流已达4万/人次。 看着每天早高峰时中胜元通汹涌的人潮,看着新城科技园和河西CBD数千企业数十万白领中产上班族。就知道相距不远的江北新区,其楼市有着多大的客源优势。

江北四房,中产家庭的改善置业之选。

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