撰文 / 张文静

编辑 / 田晏林

高周转模式带给房地产企业的经营风险和财务危机还在发酵。只是外界没想到，一向以“慢周期”著称的老牌粤系房企合生创展集团（简称“合生创展”）也被麻烦缠身。

近期，多位购房人告诉《财经天下》周刊，合生创展在北京大兴区开发的“网红刚需盘”合生ME悦，因购房意向金迟迟不到位，接二连三遭到客户投诉。

不过，相较于不确定的时间，购房人更担忧的是，该项目已于近期被相关部门停止网签，原因是监管资金未进账户。其实，不只是北京，在宁波、太原、苏州、昆山等地，今年以来，有不少业主向相关部门反映合生楼盘存在延期交付或停工情况。

遥想半年多前，这家年销售规模不足400亿元的房企还曾宣告拟以超200亿港元的价格收购恒大物业。虽然这笔交易最终告吹，但合生创展敢花去账上近一半货币资金收购，不禁让外界质疑这是哪来的底气。

作为地产界曾经的“华南五虎”之首，合生创展创始人朱孟依一直是业内低调的“隐形富豪”，旗下的另一房企——广东珠江投资股份有限公司（简称“珠江投资”），截至2021年底的总资产超3600亿元。此外，朱孟依家族还通过珠江人寿、珠江投管等核心公司在大型能源与基础设施、医疗健康及金融等方面多有布局。

然而就是这样一家看似“不差钱”的家族企业，现在竟也因钱跟购房者闹出矛盾，不见富豪“风度”。此外，《财经天下》周刊还在调查中进一步发现，珠江投资旗下的渠道平台“优选好生活”，从去年下半年起，多次因欠佣遭经纪人上门维权，精简员工超60%。

10万元意向金为何退不了？

7月初，在合生ME悦营销中心交了1万元“诚意金”却迟迟未能讨回的梁冰，在社交平台上发文控诉。

半个月前，梁冰在中介陪同下到售楼处看房，在销售员的极力推荐和6.3万元/平的价格诱惑下，她心动了。“销售说房子难得，可以先交10万元帮我锁定房源。”

但梁冰当时手边仅有1万元，销售告诉她可以先交这些，等到周六前再补齐剩余的9万元，但这1万元诚意金“不会退”。当天，梁冰还签了一份认购信息流转单，要求购房人写明“不退不换不更名”。

次日，梁冰到该项目工地实地查看才发现，项目开盘已经一年多，但施工进度极其缓慢。感到不安的她决定放弃买房，想要回1万元的“诚意金”。

起初，双方沟通很不顺畅，但在梁冰向相关部门投诉，并在社交平台发文后，销售为她办理了，承诺60天后，也就是9月初到账。

一位房企销售部门人士告诉《财经天下》周刊，购房过程中，除了“定金”理论上不退以外，其他的类似诚意金、意向金、订金等都是开发商变相认筹，意味着购房人对这套房子有意向，可优先选择。如购房人退房，这类资金应该退还。

在社交平台上，和梁冰有同样经历的不在少数，魏纬就是其中一位。今年3月中旬，他向合生ME悦交了10万元意向金。一周后，他综合地段、配套等因素决定放弃购房，销售员承诺意向金会在3个月内到账，但至今为止，4个月过去了，他还没见到这笔钱的踪影。

负责接待魏纬的销售员也很无奈，说这笔钱已经在走程序，总部行政审批已通过，理论上应该已经打款了，但不知为何就是钱没到账，“感觉销售也挺着急，毕竟不就有很多客户投诉，也影响项目销售。”魏纬说。

《财经天下》周刊就此事向合生创展求证，对方表示：“项目工作人员应该没说过不给退，具体还需问项目相关人员。此外，手续和流程肯定需要时间，具体时间确实没法保证，买的时候销售应该都和买房人说过，可让买房人与销售联系。”

相比于梁冰和魏纬，部分已经交了上百万元首付款的合生ME悦业主更加苦恼。因为直到现在，他们连网签都办不了。

（图源/人民网领导留言板截图）

一个月前，有业主在人民网领导留言板上反映称，他自今年3月交齐40%首付后，合生ME悦以各种原因为由不肯办理网签。相关部门回复称，因该项目存在监管资金未入账户问题停止网签，待整改完成后即可恢复。

另一位购房人等待网签已经近一年了。去年8月，他向开发商交了120多万元的购房诚意金与首付款后，因项目被停止网签，他提出，遭到开发商拒绝，至今已拖了11个月。

除了北京合生ME悦项目外，今年以来，宁波杭州湾合生海汀湾、苏州昆山合生颐廷、太原合生并州帝景等多个项目业主都曾向当地政府反映项目停工或延期交付。

关于北京合生ME悦项目监管资金去向，以及各地项目停工、延期的详细情况，合生创展方面未能给出更多回应。

经纪人上门“讨薪”

尽管在地产行业人士看来，缓建缓支是现在房企的常态，但显然购房人不愿承担这份风险。《财经天下》周刊在调查中进一步了解到，不只是购房人，朱氏家族旗下的、定位为非标大宗消费品智慧交易平台——优选好生活，也因拖欠佣金被中介追债半年多。

据了解，优选好生活科技（连南）有限公司（简称“优选好生活”） 成立于2017年，是一家以科技构建生态，以金融服务及经纪人为交易核心，连接第三方与平台，为新中产家庭解决非标大宗商品和家庭资产配置的交易及服务的平台。交易产品包含房产、汽车、教育、金融、保险、租赁、养老等。

天眼查股权穿透后显示，优选好生活为珠江投资间接全资控股的子公司，实际控制人为朱孟依次子朱伟航。

2020年，在恒大集团“全民经纪人”活动搞得热火朝天之时，优选好生活开始加速扩张，2021年获得1.82亿元战略投资，背后支持方正是合生创展。可以说，优选好生活和合生珠江系有着千丝万缕的联系。直到2021年上半年，优选好生活仍在高调扩张。

然而，2021年下半年形势急转直下，与优选好生活签约的经纪人杨东向《财经天下》周刊出示的一份微信截图显示，当年10月，他向该公司工作人员询问其代理的广州珠江铂世湾项目佣金结算情况时，工作人员回复称，“已上流程，等打款，60天内可到账。”

（图源/“珠江铂世湾”微信公众号宣传截图）

可是从去年11月开始，对方就不再回复了，佣金自然也没了下文。直到另一位经纪人在今年4月联系上了该名工作人员，对方透露因为半年没发工资，熬不住了，早已离开优选好生活。

和杨东一样，有不少个人和中介公司都与优选好生活签署过协议，为其代理的房源推荐意向购房客户，成交后可获得一笔佣金。他们被称为“优选好生活合伙人”，可曾经承诺快速结佣的优选好生活却放了这些合伙人的“鸽子”。

经纪人韩鹏告诉《财经天下》周刊，通过优选好生活平台代理珠江铂世湾项目的经纪人们从去年12月至今年6月，已经数次前往珠江铂世湾售楼处，讨要佣金。

起初，去年12月讨债后，优选好生活给部分经纪人结算了几十万的佣金，但之后再无进展。韩鹏说，对接的工作人员换了好几个，优选好生活在广州天河区的办公场所后来也没人了。

今年上半年，韩鹏发现，优选好生活运营主体公司优选好生活（珠江）有限公司更名了，办公地址也变更为连南县。按照工商登记标明的信息，6月份他们几个人去了一趟，发现那只是一个空壳地点，“根本没有公司”。

讨佣的过程十分不易，“韩鹏们”抓到一个机会就想去试试。蹲守珠江铂世湾楼盘多日，韩鹏又发现，原本立着“优选好生活”的渠道登记展台换成了“合生活”，后者是合生创展的物业公司。但找到对方后，却被告知跟优选好生活没关系。

6月14日，20多位“讨佣人”再次聚集到珠江铂世湾，终于见到了优选好生活科技集团总裁朱思昊。“他说自己是认可这些债务，但目前账上没钱，期望年底完成珠江铂世湾佣金结算。”韩鹏说，但朱思昊并没有给出具体的还款时间，很令经纪人不满。

一次次的交涉，因为没有实质进展，经纪人逐渐对优选好生活失去了信心。

韩鹏透露，已有人提议所有中介、经纪人及参与“全民推荐”的业主，抵制“优选好生活”和“合生活”所有关联公司的房屋分销活动，抵制合生珠江系开发的楼盘。“链家、贝壳还在与他们合作，其它被欠佣的中介机构已经拒绝为他们卖房。”

据韩鹏向《财经天下》周刊提供的一份不完全统计的欠佣清单显示，截至目前，仅珠江铂世湾项目，有近80名经纪人合计被拖欠超400万元佣金，有些被拖欠时间长达2年。目前，他们的讨佣群已有上百人。

在广州除了珠江铂世湾外，合生中央城、合生时代城等项目也多次出现经纪人维权。企查查显示，截至目前，优选好生活被执行人信息达22条，被执行总金额达2097万元，申请人除经纪公司外，还有营销策划、广告传媒等公司。

千万佣金去哪了？

有合生创展、珠江投资和朱氏家族做后盾，优选好生活为什么连2000多万元的报酬都付不起？

朱思昊在珠江铂世湾与经纪人见面沟通时坦言，公司目前账面上的财力不足以支付对外欠付。据当天在谈判现场的经纪人介绍，朱思昊极力向经纪人传达解决问题的积极态度，“他说优选好生活不会关门，欠佣问题也不会没人管。”

朱思昊是合生创展的老臣，在合生创展工作了17年，曾任董秘、项目总经理、北京公司总经理。2018年，他离职创业，2021年回归“老东家”，加入优选好生活。

在接受《财经天下》周刊访问时，朱思昊坦言，自己在今年4月才开始全面接手相关工作，“现在一方面是尽快把外面开发商的历史欠佣收回，第二是要把对下游的欠款解决掉。”因为自优选好生活许多老员工离开后，很多被欠佣的经纪人联系不到，他表示公司的新团队已将经纪人拉群、建立联系，并对账，“先把权益确定清楚，再逐步解决。”

广州当地一位与优选好生活有过合作的房企营销部门人士称，他知道好生活出现问题是在今年年初。在他看来，问题很可能出现在承接项目太多、垫钱太多，而上游开发商又没有结清钱，导致优选好生活资金周转失灵，无法给下游经纪人支付佣金。

朱思昊也强调，优选好生活并非经营不善，只是出现短期资金周转问题。在他看来，公司如今的情况与去年房地产行业整体下滑有一定关系。开发商支付周期拉长，甚至不少房企陷入资金危机，影响了优先好生活的。

“不过我们在前期发展中，业务相对分散，不集中在某一家开发商，这增加了收款的工作量，但也分散了风险。”朱思昊告诉《财经天下》周刊，目前欠款大部分为合生创展、珠江投资以外的其他开发商，这些上游开发商对优选好生活的欠款金额，为公司对外债务的4倍，“完全可以覆盖。”

一位曾代理过敏捷金谷项目的经纪人通过查询开发商结佣记录发现，其去年4月份的单子，开发商敏捷集团在8月份就已完成结佣，但优选好生活却迟迟未向他支付。这笔佣金到底去哪了？

朱思昊告诉《财经天下》周刊，“甲方（开发商）付给我们的佣金中，尚未付给下游经纪人的，确实有。但相较于我们已经支付出去的佣金，这部分占比很小。”他表示，目前反映欠佣的多为中小中介机构或个体经纪人，债务规模不算很大。

但上述在谈判现场的经纪人称，朱思昊表示，开发商已支付的佣金，优选好生活没有向下游支付，是因为公司要周转，将钱用到其他地方，没有收回来。他反思，公司前期管理不到位，大量资金净流出，也导致现金流出现问题。

在被欠佣的经纪人看来，这番说辞有些牵强。目前，欠佣现象多出现于广州合生珠江系项目，无论是合生创展、珠江投资，还是优选好生活，同为朱孟依家族控制。钱是否真正进了优选好生活的账，或者转账之后再通过其他途径转回开发商，他们并不知晓。

说优选好生活为合生珠江系旗下的平台，朱思昊认为是不准确的。他表示，优选好生活与珠江投资、合生创展属于关联公司，后者角色为优选好生活的投资人和甲方，为优选好生活业务提供了一些早期条件。

“优选好生活是独立运行、独立核算的主体，出了问题不能说由投资人来买单，没有这个道理。”朱思昊强调。他明确告诉经纪人，优选好生活的股东和投资人是不会再给公司“输血”的，但可以向股东方借资产，来处理遗留欠付问题。

但这些做法只能缓兵一时，当前最紧迫的还是“找到活水”。

“活水”从哪来？朱思昊认为，要找上游开发商要。“目前优选好生活内部有专门的部门负责开发商，还在内部推行合伙人制改革，比如我现在就是优选好生活合伙人，如果没有开发商，不仅经纪人欠佣问题解决不了，我自己也没有收入。”

据悉，优选好生活现在已起诉部分开发商，向其追债。而且朱思昊还向《财经天下》周刊透露，最近，他们与开发商签署协议，通过开发商以房抵款的方式，优选好生活“收回”了上亿元的房产。

朱思昊呼吁经纪人共同推动这些房子的出售变现，早日解决欠佣问题。只不过，对优选好生活失去信心的经纪人们，已不敢再轻易接下这些单子。眼下，他们在乎的唯有佣金何时偿付。

合生创展差钱吗？

因同属朱孟依家族产业，外界时常会将合生创展、珠江投资、珠江投管等公司视为一家，称为“合生珠江系”。这些企业彼此盘根错节，关联甚深。

其中，最为知名的合生创展成立于1992年，曾与碧桂园、富力、恒大、雅居乐并称“华南五虎”。作为“华南五虎”之首，2004年，合生创展成为中国大陆首家销售规模颇百亿的房企，彼时的万科销售额也只有约90亿元，恒大、碧桂园的销售规模更不足合生创展的一半。那时，连万科创始人王石都叹服：“合生创展才是地产界的航母。”

然而，等到合生创展销售业绩突破第二个百亿时，时间已经过去了14年。2018年那会儿，凭借着“高负债、高周转、高杠杆”发展起来的千亿房企一抓一大把，早年跟在合生创展身后的万科、碧桂园、恒大均突破5000亿元销售规模。

房企的座序彻底发生转变，一直奉行港资房企“慢开发、广囤地”模式的合生创展掉队了。不过，在2021年胡润百富榜上，朱孟依家族仍以710亿财富位列第73位，在广州富豪中排第三。

近年来，随着朱孟依退居二线，他的儿女们开始分别掌握家族的不同产业。朱孟依将涵盖电力投资、能源投资、路桥投资、海外投资的珠江投管，交给了大儿子朱一航；将珠江投资交个次子朱伟航，后者投资的EDG俱乐部，去年也在英雄联盟全球总决赛上夺得冠军，2021年1月又正式入局新能源汽车领域；而地产公司合生创展的行事风格，也在小女儿朱桔榕接手后，悄然发生转变。

2020年5月，合生创展10天豪掷180亿元在北京拿地，开始重启扩张。2021年10月，合生创展宣布以不少于200.4亿港元收购恒大物业，以“白衣骑士”的形象出现在公众面前，让外界将目光重新放在了这家老牌房企身上。而且去年以来，合生创展拿下多个旧改项目。

合生创展如此“不差钱”吗？在宣布收购恒大物业的两天后，国际评级机构穆迪将其评级展望由“稳定”调至“负面”，表达了对合生创展高投资、快扩张带来资金紧张的担忧。好在这笔交易最终告吹，该公司股票复牌首日大涨7.58%。

2020年朱桔榕接班后，通过高溢价拿地、大手笔旧改、主动推盘、高调炒股，让外界看到了老牌房企的新活力，但2021年公司投资亏损高达29.65亿港元，盈利能力大幅缩水。老本行的地产业务，也被整体下行的行业波及。

截至2021年底，合生创展一年内到期的债务309.07亿港元，而手头不受限现金仅300亿港元，刚刚能够覆盖债务。此外，其一年内应付账款还有193.2亿港元，显然账面并不充裕。

今年1月，合生创展发行了2.5亿美元有担保可换股债券，利率8%。有熟悉资本市场的人士称，一般情况下，可转债都是无担保的，发行可担保可换股债券也是企业对资金渴求的体现。7月5日，合生创展公布2022年上半年业绩，公司物业合约销售约180.8亿港元，同比下降约25.32%。

曾经，慢节奏的发展模式让合生创展成为“小而美”的代表，但激流勇进之后，面对当前严峻的行业形势，勒紧裤腰带的合生创展，也不要忘记好好处理购房人和经纪人的投诉。

（应受访者要求，文中梁冰、魏纬、杨东、韩鹏为化名。）