对广州买家而言，东进还是南下，始终是一个烦心的问题。

二者都是广州的发展方向，都有大道和地铁直达CBD，好盘、红盘和大盘也是为数不少。

但最近一年来，东风似乎更胜一筹，一方面，是不限购的增城，牢牢把持成交头把交椅。

另一方面，则是黄埔顶住了番禺和南沙的攻势，占据榜眼之位。

根据网易房产抓取阳光家缘数据，2021年6月22日至2022年6月21日，广州11区，一共网签90421套住宅。

其中黄埔网签15566套，比第三名的番禺，多了3253套，比第四名南沙，多了7409套。

而黄埔17.2%的网签占比，也意味着，在广州只要6个人买房，就有一个选择黄埔，作为取消了人才政策的限购区，这个势能不可谓不强。

老黄埔航拍（@广州房产 摄）

限购区NO.1 黄埔赢在哪里？

其实最近两年，黄埔成交一直凶猛，但去年8月2日，人才政策取消。随后，大规模旧改放缓，黄埔的起跑线和话题度，并没有特别优势。

黄埔之所以能笑傲江湖，背后的原因，是一个板块的强势表现。

它，便是鱼珠。

来自中指院数据，今年成交TOP10的楼盘，就有两个位于鱼珠，而手握双王牌，全市独此一家。

其实，整个鱼珠的主力楼盘也只有三个，其中两个上榜，可见人气之旺。这两个项目的成交金额，也高居全市前列，达到了66.2亿。

鱼珠的表现，有点超出市场预期了。

其实，很多买家都知道鱼珠的好，因为从地理位置来看，鱼珠可以直达天河商务区，通勤更为舒适，未来，随着琶鱼隧道的开通，鱼珠与琶洲的关系，也非常简单和亲密。

但这些都是基础牌，鱼珠最近一年的突飞猛进，根本原因是：城市量级的跃升。

| 成功的旧改，带动板块升级（@广州房产 摄）

这种跃升，包括产业升级，商业导入，旧改推进，以及地标修建等。

请记住，改变一个板块的，永远不可能是一个变量，而是多个变量的叠加，才能实现量变到质变。

从488米地标到10公里黄金岸线

确立一个板块的江湖地位，最有效的办法，就是修建一座地标。

就好比中信之于天河北，东西塔之于珠江新城，天幕塔之于琶洲。那么，鱼珠有什么？

鱼珠拥有的，或许超过你的想象，来看一张图：

这是已经审议通过的《广州国际金融城东区（AT0914、AT1018规划管理单元）控制性详细规划》，其中显示：黄埔港将建488米的至高地标。

果不其然，去年11月，黄埔临港经济区以88.4亿，成功出让了一宗商地，这个投资达362亿，命名为“湾区国际创新中心”的项目，将拥有直逼500米的海拔。

如此高度，也力压广州国际金融中心（约450米），成为广州第三高楼。

| 黄埔港CBD核心区规划概念效果图

如果说地标综合体，以纵向的方式，为鱼珠撑开了天际线。那么，珠江则以横轴的宽广，替鱼珠铺开了10公里黄金岸线。

这是官方钦定盖章的精品珠江东10公里，将用三个“最”，来打造这段滨江走廊。

其一：全力构建最具活力的广州CBD升级版；其二：全力打造最具实力的人工智能与数字经济引领区；其三：全力建设最具魅力的“珠江国际慢岛”。

级别有多高，大家细品。（以上来源：广州黄埔发布）

如此高站位，让鱼珠的产业升级插上了翅膀，我们来看几组数据：

· 总部企业汇聚，在建商业办公楼宇达88栋，总面积超200万平，其中包括保利鱼珠港、广物鱼珠产城综合体、广州日报科技文化中心、鱼珠湾海丝创新中心、鱼珠湾·广建广场等多个总部项目和大型城市商业综合体。

· 2021年，鱼珠2000万元以上的商事主体，新增注册149家、注册额超323亿元；预计2022年底，鱼珠将汇集超1000家规上企业，商贸业营业收入突破2000亿。

· 十里数字经济产业长廊已成形，其中，中国软件CBD已经汇聚飞腾信息、百度Apollo、麒麟软件统信软件、电子五所等国家级产业战略支撑企业。

产业的背后，是配套，在黄埔商业网点2020-2030年规划中：包含鱼珠在内的黄埔湾商圈，是定位最高的都市级（即千亿级）商圈。

未来要建设五星级酒店群、高端零售、高端餐饮、多个大型商业广场等。

图源：黄埔区商务局

鱼珠C位，城市之光真涨价了

扎实的城市基本面，肉眼可见的爆发潜力，鱼珠跑出独立行情，可谓应有之意。

而在鱼珠的主流项目中，万科城市之光又是一个特殊的存在。

在市场上，没有完美的项目，但有综合全能，短板不明显的项目，城市之光就属于这一种。

简而言之，就是对比来对比去，还是城光总分最高。

在昭示性上，项目距离488米地标，不过700多米。其实，城市之光的超高层住宅和玻璃幕墙，本身也是地标，业主倍有面。

交通上，地铁5号线+13号线，中山大道+黄埔大道，可直通珠江新城和金融城。

此外还有在建的7号线二期，其串连起科学城、大学城和广州南站，将高新产业，临港CBD，湾区智谷和超级枢纽一线牵。

商业上，新溪旧改已由华润拿下，未来会带来万象系列的购物中心。

教育上，36个班的华南师范大学附属开发区实验小学提前兑现，今年9月正式开学。

当然，未来的招生政策，还请以教育局的地段划分为主。

华南师范大学附属开发区实验小学

至于万科的产品和物业，本身就是加分项。

有买家认为，城市之光的密度比较高，同时，社区要修建垃圾中转站，这些都是事实，也是短板，但跟优势相比，很多人还是选择入手。

为此，最近大家都看到了“罕见”一幕，在全市多个项目降价促销的当下，城市之光居然涨价了，是的，涨价了！

而且，部分优质房源刺破了6万/平的大关。

| 图源：@房二娃

压轴A北组团新品，还值不值

那么，涨价后的万科城市之光，还值不值得入手呢？

关于这个问题，房产君想用市场来回答，根据世联东一研究院统计，最近两周的楼盘到访数据，城市之光全部超过500组！

这在全市什么水平？均可排进前三！说个有趣的事，近半个月全市热门楼盘TOP3，均被万科包揽。

其中，万科黄埔新城高居第一；西部的金域曦府第二；城市之光则位列第三。

不止到访，成交方面，万科系产品也经得住真实购买力的考验。

以城光为例，从2020年首次开售，城市之光的每一次开盘，都业绩飘红，本月10日A5-1加推，当日去化就约85%。

要不要买城市之光？更多买家选择了用脚投票。

那么，城市之光的热度，为何始终居高不下？

房产君认为最根本的原因，在于项目不断地升级迭代，你以为这是最好的城市之光，其实，更好的是下一个。

如今，项目已卖到最后的压轴组团（即新著北组团），自然是把兜里的好东西，全部掏出来。

比如：采用约150米，50层的天际住宅，笑傲风云，享有无界视野。

又比如：沿用被业主盛赞的“类幕墙”外立面，大面采用石材+金属+玻璃+真石漆等公建材料。

而更惊艳的，则是对园林和大堂的打造。

房产君首先说一下，万科为了让大家更有体验感，在A区搞了一个实体示范区，可以看到以后交付的大门、临街商铺，以及入住后的水景。

所以有空的朋友，建议直接去现场。

| @房二娃 摄

好了，说说园林，万科城市之光的惊艳之处，在于打造了一个C型水系。

房产君见过很多盘，也见过很多园林水系，万科的做法，有两点是我比较认可的。

其一：C型设计，能让近8成的压轴组团业主，抬眼就能望到水景，均好性强。

其二：水系最难的不是设计，而是打理，在广州，没有几个交楼5年后的社区，水系还能正常运转，但万科可以。

不信，去万科广州第一个项目——四季花城看看。从这个角度来看，水系无疑是加分项。

|河道景观参考图（最终以实际交付为准）

除了水系，万科在园林上，还格外讲究细节。

比如元气泳池，正对C型水系，打造无边际视野，让游泳心情更为舒畅；而池底颜色从浅入深，通过高差变化，又增加了空间的趣味性。

再比如时光森林乐园，根据儿童的年龄段，设置了三个活动区，幼龄区以学步，识字、看护功能为主，中龄区以互动型游乐设施为主，大龄区则以综合主题活动器械为主。

不要小看这个，如何让不同年龄段的孩子，能在一个花园友好相处，各得其乐，并非一件容易的事。

|A北区无边际泳池效果图（最终以实际交付为准）

房产君觉得更贴心的，则是元气客厅。

其实，园林的灵魂，从来不是景观，而是人们的相聚。下沉式元气客厅就承载了这种功能，其开阔的空间，让小区的爷爷奶奶能相聚于此，聊聊天，拉拉家常。

如果说，园林让生活有了更多色彩和温度，那么，压轴组团的大堂升级，则是提供了尊贵和尺度感。

首先，入户大门10米高，够气派吧。

| 入户大堂实拍图

环岛式大堂，让你风雨无忧，哪怕雨再大，也能给你归家的安全感，之前要享受这种体验，只能去四季、喜来登、希尔顿等顶级酒店。

还有，整个大堂采用安缦式设计，这是万科高端产品线“锦绣”系列，才有的待遇。如果大家对安缦没什么概念，房产君放一张图，各位可以期待下：

建面约96-141平的三四房，升级来袭

最后聊聊户型，作为压轴之作，本期组团没有小户型，全部为三四房，业主圈层更为纯粹。

具体到楼栋，户型分布如下：

@广州房产 制图

在户型方面，万科城市之光更是下足了功夫，将生活的品质，融入了房子的每个细节之内。

建面约96平三房，这可能是项目最后的三房改善上车户型了。

经典的竖厅结构，厅出阳台设计，保证了户型的采光和通透性；带主套三房的设计，轻松满足改善家庭的私密需求，而且总价可控。

建面约124平户型，是城市之光的王牌产品，四开间朝南设计，带来约13米的“超广角”采光面。

约7.3米长的餐客厅、约23平的主卧，加之足足约8平的衣帽间，给予了生活足够的尺度。

建面约141平四房户型，尺度惊人，通过将餐厅、客厅和阳台打通，让其有了200平+的豪宅范。

主卧同样实现了南北对流，而双套房设计，大幅提升了三代同堂的居住品质。

左右滑动查看更多户型

是的，这就是万科城市之光的特性，每个户型都很均衡，项目的各项配置，周边的各种配套，也都没明显短板。

有这样的大盘，广州置业向东，始终会是一个潮流和趋势。限购区无人能敌，黄埔，为啥这么猛