2023年上海新房成交量下降了10%，销供比继2022年再次跌破1.0，仅为0.89。上海新房短期内呈现供大于求趋势。
在新房销售中，主力面积集中在90-120平方米之间，占比上升了8个百分点至63%。
主力单价集中在4-9万/平方米之间，占比上升了6个百分点至60%。
与新房的缩量相比，2023年二手房市场成交同比上涨13%至17.7万套。
从季度走势来看，第一季度小阳春后，第二至第四季度持续承压，且放松政策对二手房市场的提振效果有限。
在土地市场方面，上海2023年共成交住宅用地73宗，成交面积下滑19%，虽然溢价率上涨2.57个百分点至5.83%，但由于存在政府降低底价保成交的因素在，并不能反映出开发商信心恢复；同时拿地主力为央企，占比63%，更多是保持规模的需求；民企开发商仍然相对谨慎。
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2024年1月，上海房地产管理局发布了住房限购优化政策，对外环以外区域的限购要求进行了放松。
在上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年的非本市户籍居民，可以在除崇明区以外的外环以外区域限购1套住房。
这意味着“单身+非户籍”人群的限购政策在一定程度上得到了放宽，可以理解为上海政府对市场判断放开限购不会造成炒房投机，间接说明购房市场的冷淡。
目前，上海首套房的首付比例为30%，贷款利率为LPR-10BP，二套房的首付比例为市区50%，对应的贷款利率为LPR+30BP，外围区域的首付款比例为40%，对应的贷款利率为LPR+20BP。对于，上海房地产的调整政策，仍有筹码可以释放，何时释放与后续走势紧密相关。
上海正在加快建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市，并致力于建设国际经济中心、金融中心、贸易中心、航运中心和科技创新中心。2023年上海市生产总值达到4.72万亿元，经济总量继续保持全国经济中心城市首位。城市吸引力仍然在国内排在前列，对集聚人口有较大影响。
从产业角度来看，发展新动能不断壮大。集成电路、生物医药、人工智能等先导产业规模已达到1.6万亿元，而包括新能源汽车、高端装备行业在内的战略性新兴产业总产值占规模以上工业总产值的比重为44%。上海保持生产制造业量级增长，并不单纯依赖高端服务业，为不同收入阶层创造更多的收入机会，有助于城市能级的进一步扩大。
城市有经济、产业支撑，新增放开后，对于吸引年轻的非沪籍人才，预计有较大促进作用。
虽然上海解除限购放松力度较小，主要是为了释放刚性购房需求，更有针对的性流出年轻人，对城市未来发展能够积蓄潜力。
自2023年下半年以来，临港新城、金山区、奉贤区和青浦区都对限购政策进行了小幅放松，调整力度与本次放松政策相似。由于此次政策放开后，将有更多非上海户籍的单身人士获得购房资格，特别是新进入上海的就业人群，因此我们认为新政将重点刺激刚性需求的释放，提升一线城市的吸引力，同时加速外环以外区域的库存去化。
